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多地圍堵違規經營貸 抽貸震懾炒房投機

2021年03月15日 05:25
來源: 第一財經日報

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  針對經營貸、消費貸違規流入樓市現象,監管正持續加大管理力度。

  日前,央行上??偛坑“l《2021年上海信貸政策指引》(下稱《指引》),要求金融機構要合理控制房地產貸款增速和占比,切實防范消費貸款、經營性貸款違規流入房地產市場。

  記者了解到,目前上海地區銀行業已對消費貸、經營貸等進行全面自查,已有銀行對違規貸款進行提前收回;同時,銀行已將自查和整改的相關情況上報給監管機構,監管部門正做匯總整理。

  除了上海外,第一財經獲悉,深圳監管部門于近日召集深圳各大商業銀行開會,要求對經營貸、消費貸流入房地產市場進行排查,北京春節前也已開啟專項排查。

  接受第一財經采訪的業內人士表示,經營貸、消費貸違規流入樓市,既影響了房地產市場的秩序,又不利于解決中小微企業融資難、融資貴的問題,甚至進一步導致市場資金脫實向虛。監管的嚴查將有助于經營貸回歸本質,一定程度上促進樓市健康發展。

  上海銀行業全面自查

  對于上海銀行業而言,嚴控經營貸、消費貸資金違規流入房地產市場已成為今年的重點工作之一。上述《指引》強調,2021年,金融機構要加強個人住房貸款管理,嚴格審查貸款人個人信息的真實性,切實防范消費貸款、經營性貸款違規流入房地產市場。

  事實上,在此次監管再次發聲前,上海銀保監局1月就印發了《上海銀保監局關于進一步加強個人住房信貸管理工作的通知》,對轄內商業銀行就差別化住房信貸政策執行、住房信貸管理等工作提出要求。

  其中包括,要求轄內銀行對去年6月以來發放的消費類貸款、經營性貸款以及個人住房貸款全面自查;同時,提出攔截機制,要求完善信貸資金用途監測與攔截機制,擴大模型監測范圍,提升監測效果。對確認用途違規的行為,應及時采取實質性管控措施。

  第一財經了解到,目前上海地區各大銀行都在進行消費貸、經營貸的流向檢查。一位國有大行風險管理部相關人士對記者稱,類似檢查其實往年也會有,銀行對貸后資金的流向監測屬于常規操作,銀行一般是通過對收款方的關鍵字進行檢索,然后再對命中關鍵字的線索進行二次核查?!爸徊贿^今年更嚴了?!?/p>

  至于銀行具體如何自查,一位城商行分行行長助理對記者表示,主要是看款主體和資金流向。比如在查經營貸款方面,先判斷借款主體是否為新注冊成立的殼公司,是否有正常業務的結算交易流水,與主營業務特征是否相符。

  隨后再看資金流向,包括支付對手方是否為正常商務合作伙伴,是否符合經營特征,支付金額是否符合一貫結算規模;同時還要關注實控人、關聯企業的資金流入,主要是為了防范形式上支付后實際資金回流,倒手再進入樓市。

  在銀行自查之后,監管部門也會進行核查,對違規行為做出相應的懲處。據悉,上海地區要求銀行于2月28日前向上海銀保監局報送自查和整改報告,記者了解到,目前各家銀行已經上報了相關情況,上海銀保監局正在進行匯總整理。

  除了嚴控信貸資金違規流入樓市,《指引》還稱,金融機構要合理控制房地產貸款增速和占比,嚴格執行差別化住房信貸政策,優先支持首套剛需自住購房需求。這意味著,多方管控下,銀行涉房類資金的投放將會受到限制。

  在此背景下,多位業內人士認為,今年銀行信貸投放將面臨結構性配比調整,即銀行將減少住房按揭貸款和房地產開發貸款的投放比例,增加其他零售和對公貸款的投放。

  多地也開啟排查

  除了上海地區外,第一財經獲悉,深圳監管部門于近日召集了深圳各大商業銀行開會,要求對經營貸、消費貸流入房地產市場進行排查。某股份制銀行人士稱,已經接到相關通知。

  這也是2020年4月以來,深圳第二次排查經營貸炒房。記者了解到,與以往的例行抽查有所不同,這次是專項檢查。某股份行深圳支行行長稱,檢查的主要內容是,申請貸款時,抵押房產過戶是否已滿8個月,貸款發放是否已滿6個月,貸款人及配偶最近3個月內是否存在買房記錄。

  深圳銀行業人士稱,此前例行檢查中發現的經營貸、消費貸炒房,一般都是銀行貸款審核不嚴,或挪用時間與取得貸款間隔時間過短,而且使用貸款時也沒有隱藏實際資金流向。為了避免暴露實際用途,不少貸款人采取多賬戶轉賬的方式,隱藏貸款的實際流向。

  北京、廣東等地也已開始排查經營貸違規流入樓市。2月1日,北京銀保監局發布公告,針對部分購房者挪用消費貸、經營貸資金作為購房款等情況,開展大數據篩查,并對1月25日以來熱點區域的成交案例進行排查。

  上述行動主要核查全款購房中,購房人和直系親屬近期申請使用了經營貸的行為。針對北京學區房市場此前的“炒作”苗頭,相關部門還對西城區金融街、德外、海淀萬柳、中關村等熱點學區房成交案例進行重點核查。

  以其中被排查到的案例為例,某人在去年新注冊了一家小微企業,注冊企業之后沒過幾天,就網簽了西城區重點學區的一套二手房,在隨后的幾個月里,先后從兩家銀行申請了數百萬元的經營貸。

  通過銀行配合,檢查人員會調查該筆經營貸在發放后,被用在了哪里,是否通過虛假經營合同,流入其他空殼公司賬戶。因經營貸資金違規進入樓市,往往要經過多次付款“倒出”,檢查人員會核查每筆資金的最終流向。

  樓市炒作之風或得到抑制

  若多地對經營貸的排查和整改落到實處,將有助于遏制樓市的炒作之風。貝殼研究院高級分析師潘浩認為,預計后續房價上漲過快的城市,特別是大城市,將加強“違規資金”流入樓市的監管力度,“提前回收貸款”措施將對房地產投機者造成震懾作用。

  “如果出現違規現象要抽貸,對熱點城市的樓市會形成很大打擊,特別是對北上廣深這些一線城市?!睆V東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉告訴第一財經。

  “經營貸都是動用杠桿買房,部分是在資金中介慫恿下,把存量房貸都置換為經營貸,這也是違規的。真正嚴查起來,每一筆都逃不過?!崩钣罴畏Q,最后的結果是很多人會掛牌賣房。

  上海中原地產首席分析師盧文曦對記者表示,具體從房地產類型上看,嚴查經營貸炒房一定程度上將對偏高端的項目,尤其是豪宅項目產生影響?!耙话阗I豪宅產品的都是企業主,他們往往會通過多種渠道把經營貸的錢套出來,在這種方式被嚴查后,豪宅類項目的水分可能就會被擠出來了?!?/p>

  李宇嘉還稱,參與違規經營貸的各方包括商業銀行都會受到嚴厲處罰,最近各地銀監局已公布了一批經營貸違規的案例,對銀行處罰力度比較大。

  中原地產首席分析師張大偉表示,經營貸流入樓市的核心原因是和按揭貸款的利差,同時也與銀行在放貸過程中既當運動員又當裁判員有關。他認為,從銀行角度來說,經營貸的風險相對而言高于按揭貸款,但是經營貸的利率在政策要求下又低于按揭貸款,所以銀行在執行層面出現了動作走形。

  “針對一些短期內用新房本以及新企業注冊套取經營貸的行為,最近的打壓是非常有力的。這種政策的力度肯定能夠抑制市場過熱,讓經營貸回歸它的本質,有助于企業經營,能夠一定程度上抑制整個樓市非理性、不健康的發展?!睆埓髠フf。

(文章來源:第一財經日報)

(責任編輯:DF512)

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